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楼市深度调控下:50宗“地王”为何仅有一成入市?

时间:2017-12-02 11:42    来源:未知    浏览次数:    作者:常州新闻网 字号:TT
11月28日电(徐倩)一年从前了,那些“地王”还好吗?

2016年被房地产行业业内人士称为“地王年”。这一年,全国出生了350宗地王,且绝大部分都集中散布在一、二线热门城市,其中杭州、南京、天津、上海等市的“地王”成交总价均超过了800亿元,合肥的地王幅数更是到达了32幅。

2017年末,距离这些“地王”诞生已经一年已久,这一年中,一、二线热点城市正在阅历严厉的宏观调控,在此背景下,这些“地王”现状如何呢?

50宗“地王”仅有一成入市

克而瑞地产研究中心在对上述的350宗地王进行综合考核后,以城市房地产交易规模、地王幅数、地块交易时间等因素,选取了50个典型地王作为样本进行分析。从这50个地王建设现状能够看到,其中只有7个项目进入了开盘阶段,而在未开盘的43个项目中,一年过去之后,仍有多达14个项目处于未开工的状态。

克而瑞研究中心研究总监杨科伟称,一般项目,拿到地的当月一般就开端动工了,效率慢的可能两三个月。业内以高周转闻名的碧桂园更有“拿地即开工,拿地到开盘5-7个月”的速度标准。

鉴于此,上述14宗未开工的地王已经在主动延迟入市时间,而且这些地王主要集中在广州、深圳、苏州、厦门等核心一、二线城市,其中不乏2016年上半年成交的地块,如苏地2016-WG-26号、厦门2016第021号同安区2016TP02等,闲置时间已达一年以上。

在对热点城市南京的访问中,去年有“地王窝”之称的南京河西区域的“地王”项目并未入市,最贵“地王”楼面价已经超过每平方米3.7万,也超过该区域的政府“限价”,部离开发商更是表示“希望跨过这个周期,等候限价的放开”。

不仅如斯,在36个开工“地王”中,仍有八成尚未开盘,从已开盘的7个地王项目来看,也面临着盈利的困难。

入市即“亏本”? 地王的拖延术

杨科伟剖析称,已开盘的地王项目多是依据区域或板块政府限价来销售,但盈利空间着实有限。若将成交楼面价的2倍作为项目入市价钱基准,仅有4个项目(北京绿地?海珀云翡、合肥文一塘溪津门、济南绿地新里城和无锡蠡湖金茂府)的开盘售价超出了这一基准,实现了“保本”销售。而南京海?名都为了相符限价标准入市将开盘价定为每平方米44600元,与此前拿地楼面价每平方米42561元相差无几。

对于“地王”不愿动工的原因,杨科伟分析称,大多数地块是因为开发商张望所致。事实上,这些地王项目一般都处于房价较高的中心一、二线城市,这些城市也是2017年政府“控房价”的重点,板块“限价”甚至直逼地王项目拿地楼面价,当前入市必定赔本。

典型代表如苏地2016-WG-46号姑苏区干将东路北、仓街东地块,仁恒于2016年9月以楼面价每平方米38960元拿下,目前区域最高限价标准为每平方米40000元,按此价格不亏本几无可能。

在采访中,不愿具名的某开发商高层向记者表现:“对于楼面价较高的地王项目,解套的思路,一方面,做区域内最高端的产品,好比聘任最好的设计团队 ,高标准的精装修,另一方面,在入市节奏上,在调控严厉时,迟缓或者少批量的投向市场,期待限价放开,逾越市场周期,再加快入市,实现整体盈利。”

在去年市场的猖狂时代,开发商枉顾“面粉贵于面包”的现实情况,不断追高,在地王成交楼面价与周边竞品项目成交均价无异的背景下,高端产品入市也很难有较高的溢价空间。

以合肥葛洲坝中国府项目为例,拿地楼面价为每平方米22103元,目前周边项目在售均价也仅为每平方米22000元,其只能押注于未来房价的上涨。

加快“地王”入市 缓解供需矛盾

由于“地王”体量较大,拥有一定的区域影响力,其延迟入市不仅在客观上造成了区域内供给缺乏,也同时对其余项目标入市形成负面效应。

目前,由国土部牵头的住宅用地出让合同执行情况检查大限将至,“地王”们也将无处遁形。

此前,为加大推地力度,预防坐地生财,囤地倒地,拖欠地款,国土部发展住宅用地出让合同执行情形检讨,依照工作安排,各省级国土资源主管部门将于今年11月30日前完成检查、提交报告。

就目前的市场情况而言,“限价”、“市场变冷”不应该成为“地王”拖延入市的理由。拿地王自身就具备极大的风险,杨科伟以为:“去年竞价拿地时,不少项目投资者都预期未来两三年房价连续上涨,在这样预判价格下成交的地块,现在天然会有伟大的风险。”

11月21日,住建部的会议也强调,保持调控目标不动摇、力度不放松,不能有任何“喘口吻、歇歇脚”的动机,坚持调控政策的持续性稳定性,把稳定房地产市场、化解泡沫危险作为重中之重,引导好市场预期,防止涌现大起大落。

所以,加快“地王”入市,处所政府不能放任开发商延迟入市,形成囤地的情况,更要使开发商放弃“跨越周期”、“房价下一轮暴涨”的理想。

(附:50个样本“地王”明细,来自克而瑞研究中心)

    
[编辑:常州新闻网]
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