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百亿房企生存之辩:弘阳上市能否复制旭辉、新城之路?

时间:2018-04-16 14:30    来源:未知    浏览次数:    作者:常州新闻网 字号:TT

百亿房企生存之辩:弘阳上市能否复制旭辉、新城之路?

  本报记者 唐韶葵 上海报道

  日前,南京房企弘阳地产在港交所披露招股说明书,虽发行价格还未最后确定,但路透社消息指出,弘阳地产将融资3-4亿美元(约合23.4-31.2亿港元)。据第一太平戴维斯评估,弘阳物业权益总值约为455.89亿元。据克而瑞研究公布,2017年弘阳地产销售规模178亿元,行业排名第95位。

  梳理公开资料可见,弘阳以建材批发市场起家,经过22年发展,业务领域涉及商业运营、地产开发、物业服务三大产业。据知情人士透露,上市还未完成,弘阳已在近期成立了上海总部和香港总部。

  这家年销售额刚过百亿,在第三方机构排行榜中刚进入百强的房企,却在地产圈掀起了一轮“挖人大战”,先后引进来自旭辉、泰禾、新城等房企的9名高管。

  回看业内,此前上市之初在百亿左右规模的仅2012年底上市的旭辉、新城两家,当年融资规模分别为15亿港元、25亿港元。2017年两家房企均迈入千亿俱乐部,弘阳也提出了千亿目标。

  据克而瑞研究中心统计,弘阳地产今年前三月以43.7亿流量销售额位居行业第85位,以42.4亿元权益金额排名第88位,以42.9万平方米的销售面积排名第76位。

  百亿房企上市后

  弘阳地产能否复制旭辉、新城千亿的路径?一名业内人士指出,弘阳地产掌门人曾焕沙来自福建,其与旭辉、新城及一众闽系房企风格类似,令弘阳地产对于规模的渴求非常明显,这从其设置2020年达千亿目标可见一斑。

  上市之前加大土地储备是房企必经之路,旭辉、新城上市之初,因为加大土储备负债率也飙涨。旭辉2012年上半年,净负债率高达138.3%;新城净负债比率也达111.7%。两家同样有信托兑付压力。

  尽管弘阳2017年的毛利润率在40%以上,净利润率为19.5%。但招股书显示,2015-2017年,该集团资本负债比率分别为119.4%、136%及137.5%,该比率增加主要由相同年度总贷款及借贷水平整体增加所致。由于资金来源多依靠银行,因此融资成本不低,利息覆盖率分别为8.38%、7.72%和7.52%。

  弘阳地产也在招股说明书中明确提到,未来可能面临融资困难。“公司截至2017年底,录得经营现金流量净额-34.98亿元,而公司未必能按商业上合理条款取得重组资金,意即包括银行贷款、公司债券、信托融资或其他安排。”

  弘阳的主要资金来源为银行贷款、金融机构借款及信托融资。截至2015年、2016年及2017年12月31日,弘阳尚未偿还即期及非即期银行贷款分别为人民币37.65亿元、69.45亿元及80.34亿元人民币;尚未偿还其他贷款(包括贷款、信托及其他融资)分别达人民币18.97亿元、7.45亿元及35.94亿元。

  参考其他百亿房企上市之后迅速做大规模、降负债,弘阳也有这方面的规划。这在人才方面就有体现,弘阳早年陆续聘请了多名南京的职业经理人,企业制度开始完善。2014年,原天正置业总经理何捷加盟,成为其业绩推手,他除了为弘阳寻找了多个外部合作伙伴,也在内部强调快速周转。据悉弘阳对各地项目的要求是“价格排区域前二,销量进入前三”。此次弘阳大规模招聘高管团队中,蒋达强来自旭辉,在小股操盘方面经验丰富。

  2017年,弘阳开启全国化布局,相继成立中山、武汉、杭州、重庆、昆明等城市公司。其布局战略为“1+3+x”,主要计划进驻区域包括长三角、华南、华中、西南和其它地区。2017年,弘阳地产新增土地货值673.2亿元,在第三方机构排行榜单中排名38位。

  3月27日,弘阳集团(上海)总部正式启用,作为弘阳的第二总部,上海总部在设立初期将承担弘阳集团战略、投融资、地产投资、产品研发、商业投资、招商等职能。

  商业双刃剑

  除了上述人员、内部机制改变之外,弘阳地产手中还有一张商业牌。

  资料显示,做建材批发市场起家的弘阳地产,在披露招股书之后,迅速发布了弘阳商业百店战略计划:到2020年,运营至少100个家居卖场,至少20家购物中心;商业经营面积合计不低于1100万平方米。在全国布局,冲刺中国商业地产行业20强。

  目前弘阳商业的主力产品线称为“4+1”,包括弘阳广场、弘阳家居、弘阳装饰城、弘阳生活+以及弘阳电商平台,累计持有商业面积超300万平方米。

  对于该规划,弘阳计划用轻重结合、以轻为主的模式快速拓展。但商业地产仍会面临需要一定资金沉淀的问题。

  一名业内人士指出,弘阳没有把商业单独上市,就是出于房地产板块各方面指标还不够完善考虑,分两条腿走路,也许可以互补,但在高周转的资金需求下,弘阳面临的资金缺口还是存在的。

  截至2017年12月31日,弘阳商业综合体、酒店、办公楼收入分别为2.2亿元、1.9亿元、1.6亿元。商业物业总建筑面积52.7万平方米。显然,这个数据距离弘阳商业不低于千万平方米的目标尚有差距。

[编辑:常州新闻网]
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