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一线城市新房成交量缩水四成 2018年或迎市场回暖

时间:2018-01-12 14:31    来源:未知    浏览次数:    作者:常州新闻网 字号:TT

   2017年是房地产“大年”,新建商品住宅销售面积和销售额创出新高,但是在这背后,一线城市由于调控不断加码而成交量明显下滑,其中新房成交量同比下降了40%。不过,业内普遍预计2018年一线城市将有所回暖。除了市场发生的变化,建立多主体供给、多渠道保障的住房制度以及长效机制的建设等一系列措施,将改变未来楼市的格局,如目前多个城市加快共有产权住房的建设。

  链家研究院认为,随着调控效果的消化和前期累积需求尤其是换房需求的增多,一线城市的二手房市场会小幅回暖,2018年的月均成交量将高于现有水平,向正常水平恢复。该机构同时指出,“这种恢复是自然、自发向‘合理交易量’的正常回归,不会对价格形成明显的压力,房价总体将保持平稳。”

   “我们这个区域的房源,这段时间的带看量很少,有时候我一整天都带(看)不了一套。”链家地产北京朝阳区褡裢坡门店的业务员小徐1月4日向21世纪经济报道记者表示,他所在的区域二手房交易明显降温。他本人已经一个多月没有“开单”。

   就在房地产市场迎来又一个“大年”时,处于调控中心的一线城市,2017年的成交量却大幅下滑。

   综合官方和民间机构的数据,去年北上广深四个一线城市的新房成交量总体下滑四成左右,二手房成交规模则几乎减半。其中,降幅较大的北京,新房和二手房成交量双双“腰斩”。

   考虑到全国楼市2017年“丰收”,这种变化显得不寻常。根据国家统计局的数据,2017年前11月,全国商品房销售面积同比增长7.9%。虽然年末市场有所降温,但全年超过2016年的水平并创历史新高,已是大概率事件。

   这再度体现出房地产市场的区域差异特征。由于调控政策出台的时序和力度不同,2017年房地产市场的重心已转移至三四线城市和中西部区域。作为调控政策的“发起点和高地”,一线城市却趋于冷淡,供应和需求都较为低迷。

   大部分分析人士认为,这种情况并不会持续太久。市场容量大、需求有待释放的一线城市,可能在今年的“小年”中有所反弹。

   “连环单”强化二手房降温

   截至目前,各地官方尚未公布汇总后的成交数据,但民间机构均依据官方的监测信息予以统计。虽然不同机构的统计数据有细微差别,但均反映出一线城市成交量大幅下降的事实。

   根据中原地产的统计,2017年四个一线城市合计成交新房(不含保障房)19.23万套,成交面积1875万平方米,两者同比下滑幅度相当,约为40%。二手房方面,去年一线城市成交4001万平方米,同比下滑46.6%。

   其中,北京的新房和二手房成交量双双“腰斩”。北京新房成交仅为3万套左右,创下历史新低。上海的二手房交易跌幅最大,成交面积为1283万平方米,跌幅接近六成。

   价格方面,根据国家统计局的数据,截至2017年11月,北京、上海的新房和二手房价格均同比下滑,深圳新房价格下滑,市场动向相对滞后的广州,房价则同比上涨。

   不过,在2017年,全国大部分城市录得交易量攀升,上市房企销售业绩也普遍向好。虽然年末市场有所降温,但很多城市仍然创下历史新高。

   中信建投认为,这种情况并不意外。按照该机构的观点,市场的热点已经从2015年的一线城市,转移到2016年的二线城市,到2017年,三四线城市已成为新的热点。这些城市的单城交易规模虽小,却因数量众多而构成“长尾”,并推动去年的整体交易规模创下历史新高。

   从某种意义上说,这种变化源自调控政策出台的时序和力度。从2015年末开始,一线城市就率先出台调控政策。在2016年和2017年的数次加码中,一线城市均“身先士卒”。数次政策累加之后,一线城市的调控力度已是全国之最。

   “一线城市既是政策的发起点,也是政策高地。”1月4日,北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,作为本轮调控亮点的“现售令”、土地交易中的限价、鼓励租赁等措施,均源自一线城市,然后向全国推广开来。

   但就一线城市而言,调控政策在新房和二手房市场的作用机制并不相同。

   新房市场的降温,主要是由于“限价令”带来的供应低迷。以北京为例,亚豪机构的数据显示,2017年北京仅有126个项目入市,同比减少154个,月均入市量仅10个项目。这些项目带来商品住宅供应23495套,供应面积342.61万平方米,同比分别减少了16.9%和18.8%,创下自2006年北京执行预售管理制度以来的新低。

   “过去两年北京诞生了很多高价地,大都准备以豪宅的形式入市。但2017年北京的限价政策十分严格,单价超过8万的项目寥寥无几。”上述房企人士表示,受此影响,很多项目延缓了入市步伐。

   二手房的低迷则是由于信贷政策的影响。“3·17新政”出台后,部分二手房因被认定为非普通住宅,首付比例从四成骤增到八成,按照北京的房价水平,这相当于几十万至上百万不等的成本。这也导致很多在途交易中止。

   在当前一线城市的二手房交易中,六成以上为先卖后买的“连环单”。该特征也造成一种连带效应,即一单交易的中止,往往引发数单交易受到影响。

   或重新成市场热点

   虽然2018年被普遍认为是市场的“小年”,但对于已经提前经历了“小年”的一线城市来说,形势并不悲观。

   大多数券商认为,一线城市的市场规模庞大,此前的需求已因为各种因素而被冻结。在这部分需求逐渐释放后,成交量继续下滑的空间不大,甚至有可能提升。

   中信建投就预测,“2018年,一线城市在去年低基数以及预售证边际改善的影响下,预计销售面积同比增长5%,销售均价同比增长0.5%。”相比之下,该机构认为,今年二线城市的销售面积同比下降3%,三四线城市销售面积同比下降10%。

   链家研究院认为,随着调控效果的消化和前期累积需求尤其是换房需求的增多,一线城市的二手房市场会小幅回暖,2018年的月均成交量将高于现有水平,向正常水平恢复。该机构同时指出,“这种恢复是自然、自发向‘合理交易量’的正常回归,不会对价格形成明显的压力,房价总体将保持平稳。”

   伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也持有类似的看法,他认为,今年北京二手房交易量有望恢复到15万套左右的年均水平。这一规模要比2017年多出一万多套。

   新房市场的逻辑,仍然取决于市场供应。

   在国土部、住建部于2017年4月发文督促后,一线城市普遍加大了供地力度,北京、广州2017年供应宅地的规划建筑面积均比2016年出现翻倍,北京完成了年度供地计划,供地规模创最近5年来新高。按照正常的开发周期,这些土地的相当一部分,将在2018年转化为住宅供应。

   在供应结构方面,亚豪机构市场总监郭毅1月4日向21世纪经济报道记者表示,2017年北京出让的住宅用地当中,超过40宗含有可售纯商品住宅,且设定限售价格。使得这些地块项目必须通过加快周转的方式,才能更好地控制财务成本,提高利润水平。因此,未来项目上市速度将有所提升。

   她还认为,大量限定房价项目的入市,令2018年的房价水平总体可控,有了这些产品的价格对冲,今年北京对于高端项目在价格及签约上的管控也可能逐步放松。这也将使一批高端项目得以放行。

   此前因规避“限价令”而暂缓开盘的项目,也很可能借此机会入市。“如果是单独操盘的老项目,开发商大多已经投入了数十亿,甚至百亿;如果是联合开发,开发商也已投入数十亿。”上述房企人士说,资金方面的压力,促使老项目加快入市步伐。这种逻辑同样适用于上海、广州、深圳。

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