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[上海租房市场报告]租房改善升温 刚需合租增多

时间:2017-08-11 18:45    来源:未知    浏览次数:    作者:常州新闻网 字号:TT
2017年7月,上海房屋租赁指数为1932点,比上月下降1点,环比下降0.08%,相比上月缩小0.07个百分点。7月上海房屋租赁指数跌幅收窄,走势根本稳定。

7月,上海房屋租赁市场随着毕租需求的释放,部分成交呈现上升,但行情不及往年毕租旺季表示。毕租需求以中、低端市场所租为主流,作为高租金的缓冲。值得关注的是,租房改善升温,租房不再只是购房的备案。有“租房改善客”现身市场,“买房不如租房”,即时享受优越栖身生活,成为部分租客的新观念,甚至涌现了超级改良需求。上海房屋租赁指数办公室以为,7月高端市场略显疲势,中、低端市场略好于前期,但未及往年程度。市场出现局部分化、总体量价安稳的特征。市场特点表现为:一、毕租需求逐渐释放。今年18.7万的本地高校毕业生六七成留沪,加上外省市数倍于此的毕业生来沪择业,比上月有所起色,但逊于去年同期。毕租需求七成集中于新兴城区轨交板块及邻近中心城区板块。在这些热租板块中,毕租案例到达二三成。二、新增需求中,合租比例增多。抽样考察显示,中低端市场整租行情下降,合租、分租案例回升约二成。消费者限于本身经济前提租住中低档房源,尤以低端为多,年轻人合租成为主流。如中外环间的轨交板块,毕租客中自行合租比例达六成以上;而经租企业按房间签约出租的分租项目有所增加。三、租赁需求浮现较为显著的区域性流动。如新兴城区的轨交板块及临近中心城区板块中,不少新增需求是由偏僻板块转移至此,年轻白领、蓝领及外来务工者选择租房以便捷为先。而中心城区内高、中端房源需求增多,呈现出部分租赁消费回归市区的迹象。四、品德租房开端升温,租房的改善需求显露。租金经过数月盘整趋势稳定,推动市场需求构造变化,在高端市场租客群,个人及家庭比例上升,其中有“买转租”的新增需求,更有以租房进级居住条件的超改善需求,显示调控政策增进寓居环境的变化,置业观点产生转变,购租享受同等公共服务的预期正在被人接收。而一部分起薪较高的毕租客或年青白领,合租中端市场房源也有所增多。

7月4日,上海首批公然出让两块纯租赁住房用地,为全国首例,24日被两家处所国企竞得,项目建成后将至少供给1897套租赁住房。7月7日,《上海市住房发展“十三五”规划》发布,计划新增供给住房约170万套,其中租赁住房约70万套;以市场为主,新增代办经租房源30万套。7月20日,国务院九部委结合印发告诉,在广州、深圳、南京等12个人口净流入的大中城市发展租赁试点。同月,广州出台“租购同权”新政,无锡、郑州、济南等明白近期实施“租房落户”。一系列的政策表明,未来市场化的租赁体系将逐步形成,这无疑推进了租房市场的良好预期。上海未宣布“租购同权”,但就近入学等公共服务已在摸索实行中。

超级改善显现高端

7月,高端市场租赁指数下降0.20%,环比缩小0.06个百分点。其中,一室下降0.17%,二室下降0.18%,三室下降0.24%。

除奉贤、金山、崇明区外,所监测的50个高端房源板块中,44个下降,5个持平,静安寺上涨0.02%。高端市场中,中心城区成交显明高过新兴城区。调查显示,新增需求六成集中在中心城区范围,其中一二成是居住品质升级的换租客,从新兴城区换租至中心城区。同时,高端市场中,中心城区租金跌幅小于新兴城区,如浦东联洋、徐汇龙华、普陀长命路、长宁古北分别下跌0.19%、0.17%、0.16%、0.13%,新兴城区板块跌幅往往在20%以上。在中心城区一些板块内,自住型改善需求上升,以往客群中商务人士及公司租赁较多,本月高薪白领及家庭租房案例逐渐增加。调查显示,80平方米以上一室、二室带厅租赁情形较佳,尤其精装修房源。一室户型如陆家嘴、黄浦五里桥成交较旺,租金水平在1.3万元左右,二室户型如黄浦中兴公园、静安南京西路成交较旺,租金水平在1.6万元左右。租客多为家庭型3年期左右的中期租赁,由于精装豪装房源挂牌极少,追求高品质房源的需求上升,这些房源租金一般不会降价,且往往在2周至1个月间成交。购租平等的观念,享受奢华居住环境的追求,在高端市场中展露,这类超级改善主要体现在高薪白领等部分租客。而新兴城区行情则不足,租金跌幅略大,如闵行龙柏金汇、浦东金桥、浦东唐镇、青浦徐泾分离下跌0.29%、0.27%、0.24%、0.21%,租客消费转向中心城区是主因。

改善需求会合中端

7月,中端市场租赁指数下降0.09%,环比缩小0.15个百分点。其中,二室下降0.07%,三室下降0.11%。

除金山、崇明外,所监测的14个行政区共90个板块中,14个上升,6个走平,70个下跌,其中上升板块较上月增加11个。中端市场中,新兴城区租金跌幅略大,如嘉定、松江、青浦、闵行分别下跌0.22%、0.18%、0.17%、0.14%;中心城区租金跌幅较小,如黄浦、长宁均下跌0.06%,徐汇、静循分别下跌0.05%、0.04%。中端市场的消费热度由外向内逐渐晋升,使得消费回归中心城区或周边新兴城区案例增多,如浦东联洋的二室、三室户型成交当先,租金水平在9000-12000元。调查显示,中心城区CBD租赁行情稳中有升,拉动区域指数行情。究其由,部分改善需求上升,尤其是中高收入白领及互联网、金融、IT等热门行业毕租客,青睐中品位新房房源,如合租人均租金水平3500-5000元。成交热门的静安寺、长宁中山公园、徐家汇租金分别上涨0.16%、0.08%、0.03%。另外,一些学区陪读租赁需求目标房源多为二室户型,且往往是3-5年的长期租约,如陆家嘴、浦东洋泾成交较热,租金分别小跌0.13%、0.10%。其余板块表现仍显疲态,如普陀光新、杨浦黄兴公园、长宁天山分别下跌0.12%、0.09%、0.08%。而一些新兴城区偏远板块成交稀少,调查显示,区域内租客以低端需求为主,一些装修不佳的房源即便降价,也少有问津。实际交易中,下降5%左右租金也需1个月左右的成交周期,如松江九亭、青浦徐泾、奉贤南桥分别下跌0.27%、0.25%、0.24%。

低端市场毕租为主

7月,低端市场租赁指数下降0.03%,环比扩展0.02个百分点。其中,一室上涨0.01%,二室下降0.06%。低端市场租金波动最小。

所监测的16个行政区中,12个下降,4个上涨。低端市场中,新兴城区租金跌幅略大,如宝山、嘉定均下跌0.13%,闵行、松江分别下跌0.11%、0.08%。而中心城区则涨跌互现,如长宁、普陀分别上涨0.06%、0.04%,黄浦、徐汇分别下跌0.02%、0.01%。低端市场合租成为主流,进入7月,毕租需求正式释放,需求主力为外地来沪的应届毕业生。轨交四周板块成为热点,距离CBD一小时以内的成熟板块,合租后人均租金水平在1500-2500元。其中,二人合租一室户的需求较大,带动一室户租金企稳,部分板块租金小幅上扬。轨交板块如浦东金桥、浦东三林、闵行莘庄,一室户租金分别上涨0.17%、0.15%、0.18%;在中心城区如陆家嘴、静安大宁绿地、徐汇万体馆,一室户租金分别上涨0.14%、0.08%、0.07%,人均租金水平大多在2500元以上。另外,随着集中式长租公寓及托管公寓兴起,不少毕租客偏好带有一定服务功能的此类房源。但由于数量有限,向天然人散户承租还是毕租客主流。而一些较远的新兴城区板块,未受到毕租效应带动,租金延续下滑,如奉贤、崇明分别下跌0.18%、0.15%。由于出行不便,少有租客问津,区域内单套租金在2000元以内。如奉贤南桥、嘉定城区、浦东曹路、松江泗泾,分别下跌0.30%、0.24%、0.16%、0.14%,区域内租客以本地务工者或个体商户居多。

上海房屋租赁指数办公室认为,7月租赁市场虽全面进入毕业季,但未现往年推动量价齐升的走势。目前上海租房市场中,农夫工、蓝领、白领与大中专毕业生租客数目相当,各自有着不同层次的租房需求。市场表现为,高端市场租金跌幅略大,中、低端市场跌幅微小。市区与郊区相比,中心城区行情微幅波动,新兴城区行情延续调整。住房租赁需求主体仍在中低端市场,但是改善型租赁需求正在升温。

据官方颁布,上海有960万外来常住人口,约80%租房居住。由此,主要面向新上海人,树立起租购选择的机制,并且实现购租同权,将是未来住房租赁市场发展的重点。同时,改变居住习惯和观念,从买房到租房,需要走一段相当长的路。在当前,发展和培养租赁市场,可以知足无购房才能者的居住需求。预测近期市场走势,8月依然处于毕租季,应届毕业的大学生、研究生租房将会延续占比二三成。新政下租房者公共服务权利向购房者聚拢的预期正在增大,租赁市场走势或酝酿新的周期变化。  
[编辑:常州新闻网]
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