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李宇嘉

时间:2017-03-17 20:34    来源:未知    浏览次数:    作者:常州新闻网 字号:TT

大城市通过征地扩展建设用地已近极限。未来,大城市只能以调减耕地保有量来新增供地。调减耕地有其合感性,但不能疏忽城市行政区基于区域形象、短期税收和增长考察而连续供应低效工业、商办用地的现实。因此,增加住宅用地,还须努力压缩商办和工业用地。

今年我国楼市“分类调控的主基调已明白,即三四线城市“去库存,热门城市“抑泡沫。对如何“抑泡沫,治理层特殊强调:“房价上涨压力大的城市要公道增加住宅用地。在全国两会前的新闻发布会上,住建部和国土部掌门人也表态:“要合理增加土地供应,提高住宅用地比例。依据中央经济工作会议的精力,将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手腕树立长效机制,而畅通供地瓶颈也是长效机制的重要内容。

在人口向就业机遇更多、产业进级更快的大城市迁徙的背景下,增加大城市住宅用地供应,确有必要。据统计,2003年至2012年,一线城市累计出让寓居用地建造面积3.25亿平方米,但同期住宅销售面积聚计5.57亿平方米,新增住宅供应仅为新增销售的55.6%。2012年以来,一线城市住宅用地供应年度方案完成率整体不足60%。

去年房价倏地攀升,但住宅用地供给减少现象仍很突出,厦门、上海、广州、北京宅地供应同比分离减少50%、48%、42%、31%。超大城市未来供地广泛呈压缩姿态。“十三五规划显示,2017年至2020年北京存量建设用地年均减少30平方公里。2016年至2020年,上海规划建设用地从3226平方公里减至3185平方公里。2020年至2040年,20年内上海规划建设用地零增长。

我国实施最严格的土地供应审批制度,大城市土地供应由城市总体规划、土地供应规划决议,两大规划要由国务院审核批复。因此,京沪缩减土地供给,应是国家意志。那么,这是否背离近期重复强调的“合理增加住宅用地政策导向呢?非也,增加土地供给并非增加新供地。2016年底的中央经济工作会议对热点城市增加供地提了三个原则:提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效土地,劝导需求到周边中小城市。

目前我国644个城市人均建设用地133平方米,远高于发达国家人均82.4平方米和发展中国家人均83.3平方米的水平。建设用地供应充分,问题是供地构造分歧理,商办和工业用地占比过高,宅地供给不足。2008年至2015年,我国新增工业和住宅用地占比分别为33.8%和21.5%。同期国外存量工业和住宅用地占比分别为15%和30%,发达国家第一大城市工业和住宅用地占比分别为6%和40%,但京、穗、深三城工业用地占比分别达22%、32%和36%,住宅用地占比不足20%。

眼下,大城市通过征地扩大建设用地已近极限,深圳建设用地占市域面积的48%,距50%的红线仅一步之遥。未来,大城市只能以调减耕地保有量来新增供地。去年6月,国土部发布《土地利用总体规划纲领(2006~2020年)调整计划》,调低了2020年前京津沪耕地保有量,均匀调减23.3%,北京调减近50%。调减耕地有合理性,但不能忽视城市行政区基于区域形象、短期税收和增长考核,大量供应低效工业、商办用地的现实。因此,增加住宅用地,还须压缩商办和工业用地。

产业周期一般在20年左右,而用地功能规定起码也是40年,依据产业变迁适时调整土地用途有其偶然性。大城市人口吸附才能强的服务业对经济奉献目前普遍超过50%,互联网、积累和共享经济更勤俭空间需求,传统制造业、工业用地、商办用地应向住宅功能转变。目前,京沪深等大城市各区域都规划了很多大型商办综合体、CBD办公区、总部基地等,但除中心区商业和办公空间利用充格外,外围存量商办空间大量空置。

笔者调研发现,大城市外围同质化的贸易办公修建林立,除一楼餐饮还能充足利用空间外,二楼以上大批闲置。近年来,商办综合体相继竣工并投入应用,但许多连招商都无法展开。工业园区也是如斯,2012年国土部曾抽样考察17个城市的工业用地,显示产出程度不足发达国家上世纪80年代的2%。产出强度位居前列的上海高新技巧开发区,也比台湾新竹科技园低23%。近年来,商务公寓、酒店式公寓大行其道,正是商办供应多,市场需求少,开发商打擦边球的成果。近期,国家激励“商改租意在盘活存量,未来要在调整计划和完善配套的基本上进步盘活气度。

近年来,大城市轨道交通规划均指向城市外围、都市圈。上海到昆山、深圳到东莞、北京到燕郊的轨交已动工。轨道交通规划实现跨省或跨市,意味着都市圈“1小时生活圈的建立,大城市楼市边界扩大,房地产供应有了替换效应。也就是,增加都市圈内三四线城市土地和住房供应,对大城市土地和住房供应拥有替代效应。2016年,300个城市中三四线城市土地成交量为4.94亿平方米,占比达60%,都市圈内占据三四线土地交易的70%。今年1、2月,三四线城市土地成交量6361万平方米,相当于一二线城市的1.4倍,都市圈内三四线城市成为开发商“补库存密集地。

施展城市的积聚效应,人口资源互联互通是条件。高铁和轨道交通大规模布局和建设,大大提高了接驳效率,但显然还不够。伦敦三分之一地铁站(特别是外围)和汽车泊车场结合,60%的乘客停车换乘地铁,而地铁与办公商业及公交也有效联合。我国大城市轨交规划和建设“大手笔很多,但“精细化功夫不足,“前面一公里和“后面一公里占通勤50%以上时间和精神。城市之间基础设施互联互通,共享交通助力买通最后“一公里任务还很艰难。因此,随着城市化进入“都市圈化,楼市也进入了“都市圈时代,大城市土地和住房供应也该与周边三四线城市融会。

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